LOGEMENTLe Conseil fédéral a annoncé le 15 avril 2026 un durcissement de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, mieux connue sous le nom de Lex Koller. La consultation publique sur l’avant-projet court jusqu’au 15 juillet 2026, avec une entrée en vigueur visée pour 2027.
Le contexte est connu : la Suisse fait face à une pénurie de logements aiguë, particulièrement dans les centres urbains romands. Cette réforme s’inscrit dans le paquet de mesures d’accompagnement liées à l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions », adoptée par le Parlement comme priorité politique en 2025.
Pour notre audience — résidents francophones titulaires d’un permis B ou C, frontaliers, expatriés en réflexion sur leur projet d’achat — l’enjeu est de comprendre ce qui se joue concrètement et ce qui change ou non pour leur situation.
Ce qui change concrètement
Cinq blocs de mesures structurent l’avant-projet. Chacun s’applique à un type d’acquisition différent et durcit, à des degrés divers, l’accès au foncier suisse pour les non-résidents.
Les ressortissants hors UE/AELE qui souhaitent acquérir leur résidence principale en Suisse devront désormais obtenir une autorisation cantonale formelle. Aujourd’hui, l’achat d’un logement habité par l’acquéreur n’était soumis à aucune procédure. L’avant-projet réintroduit un filtre administratif systématique.
Si le propriétaire quitte définitivement la Suisse ou cesse d’occuper son logement à titre principal, il devra revendre dans un délai de deux ans. Cette règle vise à éviter qu’un bien acquis en tant que résidence principale ne devienne, par défaut, une résidence secondaire ou un investissement locatif détenu depuis l’étranger.
L’acquisition d’immeubles commerciaux par des personnes à l’étranger ne sera autorisée que pour un usage propre et opérationnel (locaux d’exploitation). Les achats à but purement spéculatif, longtemps tolérés, sortent du champ de la légalité.
Le contingent annuel de logements de vacances pouvant être vendus à des étrangers est revu à la baisse. Nouveauté : la revente d’une résidence secondaire entre deux étrangers sera désormais imputée sur le quota cantonal, ce qui réduit mécaniquement l’offre disponible pour de nouveaux acquéreurs.
Les parts de fonds de placement immobilier suisses cotés en bourse, jusque-là librement accessibles, deviennent partiellement restreintes pour les investisseurs étrangers non-résidents. L’objectif : limiter l’exposition indirecte du parc immobilier suisse à des capitaux étrangers spéculatifs.
À retenir
L’avant-projet ne supprime pas l’accès des étrangers à la propriété, mais il réintroduit un contrôle administratif là où il avait été allégé, et impose une logique d’occupation effective. Pour la majorité des résidents UE/AELE, l’impact direct reste limité ; pour les autres profils, il peut être significatif.
Qui est concerné ?
La portée de la réforme dépend entièrement de votre statut migratoire. Voici comment chaque profil se positionne face à l’avant-projet :
Une nuance essentielle, souvent occultée dans les commentaires médiatiques : la Lex Koller régit l’achat, pas la location. La quasi-totalité de notre audience accède au logement par le marché locatif — un terrain qui reste totalement à l’écart de la réforme.
Impact sur le marché locatif romand
C’est ici que l’analyse mérite d’être prudente. Restreindre les acquéreurs étrangers ne résoudra pas la crise locative qui touche la Suisse romande. Les données récentes le rappellent crûment : taux de vacance inférieur à 0,5 % à Genève, autour de 0,8 % dans le canton de Vaud, des niveaux historiquement bas que partagent Zurich et Bâle-Ville.
La pénurie suisse est avant tout un problème d’offre. Délais d’autorisation de construire, recours systématiques, cherté du foncier, frilosité des investisseurs institutionnels face à la régulation des loyers : ce sont ces freins structurels qui pèsent sur la disponibilité, bien davantage que la demande des acquéreurs étrangers, statistiquement marginale dans le total des transactions.
Pour un résident en recherche de logement, la réalité ne change pas : le marché locatif romand reste extrêmement tendu, les délais de recherche s’étirent, et les meilleures candidatures sont celles qui combinent dossier solide, réactivité et bonne connaissance des codes locaux.
À retenir
La Lex Koller agit sur la propriété, pas sur la location. Si vous cherchez à louer en Suisse romande, la réforme ne change rien à votre situation : le marché restera tendu, et la vraie compétence reste de savoir comment monter un dossier qui passe.
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